לפני שבוע יצא משרד השיכון בחדשות מרעישות: התוכנית שיוצאת לדרך, דירה בהנחה. דירה בהנחה
היא בעצם שם חדש שמרכז את המבצעים המוכרים,מחיר למשתכן' 'מחיר מטרה' 'מחיר מופחת' ו'דירה להשכיר'.
ההבדל העיקרי בין 'דירה בהנחה ' ל'מחיר למשתכן' הוא בגובה ההנחה,
בתכנית החדשה- דירה בהנחה מגבילה הממשלה את ההנחה עד %20 או 300 א' ₪
בשונה ממחיר למשתכן שם ההנחה לא הייתה מוגבלת.

הבדל נוסף שחשוב לציין הוא שבשונה ממחיר למשתכן שהיה מיועד רק לחסרי דיור כאן תפתח
האפשרות גם למשפרי דיור ואפילו מי שכבר זכה בעבר במחיר למשתכן ועבר זמן איסור מכירת הדירה
יוכל להשתתף שוב בהגרלות, יש כפל זכיות.

מבית ומחוץ נשמעה ביקורת חריפה על החלטתו של אלקין מכיוון שההנחה מאוד ממוקדת בזוכים
המאושרים כשמצד שני היא לא מציעה פתרון אמיתי למשבר הדיור ובדיוק כמו קודמתה מחיר למשתכן
שעלתה מיליארדים מכיסו של משלם המיסים ולא פתרה את מצוקת הדיור ויש האומרים שאף החריפה
גם כאן השוק לא ישתנה,
אם כי כן יתכן שנראה תקופת צינון בעליית המחירים בקרוב מאותה סיבה שהייתה בתחילת מחיר למשתכן,
זוגות רבים יתיישבו על הגדר בהמתנה לראות אם יזכו,
אך מכיון שמספר הנרשמים גבוה מאוד ביחס למספר הדירות נראה אותם מיד אחרי
פרסום הזכיות מסתערים חזרה על השוק.
אגב, כבר עכשיו אפשר לראות האטה קלה בעליית המחירים בעקבות עליית הריביות למשכנתאות בבנקים.

בנק ישראל דואג לבנקים ולא לציבור
ממש במקרה, באותו היום בנק ישראל יוצא עם חדשות משלו,
במכתב ששולח יאיר אבידן המפקח על הבנקים למנכלי הבנקים הוא מביע את מורת רוחו מ"העליה בתיאבון לסיכון,
ההקלות על תנאי החיתום והירידה בתמחור באופן שאינו הולם את מאפייני הסיכון".
בעקבות זאת הוא מחליט על שורת צעדים חדשים וביניהם "דרישה להקצאות הון נוספת בגין מימון
קרקעות במינוף גבוה והרחבת הדיווח לפיקוח על ענף הבינוי והנדלן"
ובעברית- בנק ישראל דורש מהבנקים להחמיר את הנהלים במתן אשראי ליזמים וקבלנים,
לאשר פחות בקלות ובהקצאת הון גבוהה כלומר ריבית יקרה יותר,
כך שבעצם לקבלנים הגדולים האשראי יאושר בריבית גבוהה,
ולקבלנים הקטנים יתכן שלא יאושר בכלל והם יאלצו לפנות לשוק החוץ בנקאי והיקר
או בכלל לרדת מהסיפור,
ובכך בעצם להקטין את ההיצע של הדירות, העיקר שזה יתגלגל אלינו,
הצרכן הקטן שישלם בגדול.

ביום שלישי שלאחריו בנק ישראל מטיל שוב פצצה כשהוא מעדכן את הציפיות האינפלציוניות לשנה
הקרובה בשוק ההון מ%5.2 ל%1.3 ,זאת בהחלט הפתעה מכיוון שזאת התחזית הגבוהה ביותר מאז
2011 וזה אומר שמבחינתו אנחנו בסביבת אינפלציה גבוהה כשהצעד הבא שלו כדי לצנן אותה הוא פשוט
להעלות את הריבית,
בדיוק כמו שבעקבות האינפלציה בארצות הברית העלה הפד את הריבית ב%25.0
לאחר שנים ללא שינוי. )ש אגב, ללא קשר לאינפלציה ,עצם עליית הריבית בארה"ב מהווה סיבה לעליית
הריבית בישראל(.

כלומר יתכן שכבר בחודש הבא נראה עליה בריבית הפריים, זה דבר שכולנו נרגיש מיד בכיס מכיון שבכל
משכנתא הפריים תופס נתח לא קטן והוא משתנה על בסיס חודשי,
דהיינו התשלום הבא של המשכנתא לאחר הודעת בנק ישראל יהיה גבוה יותר.
אך יותר מכל זה יקשה על המשפחות שרוצות לקנות דירה,
כעת מלבד מחיר הדירה יהיה עליהם להתמודד עם משכנתא בעלות חודשית גבוהה יותר.

הבנקים מעלים ריביות
כל זה מגיע יחד עם עליית ריביות כללית שאנחנו רואים בחודשים האחרונים בכל הבנקים,
אם ניקח לדוגמה את דיסקונט שהיה מתחרה עם כל הצעה ובכך בעצם משך את כל השוק למטה,
בתחילת השנה החליטו בהנהלה לשנות פאזה ולא להתחרות.
וזה קורה בדיוק כשבבנק הפועלים מתקשים מסיבות פנימיות לאשר משכנתאות
בריביות נמוכות ונאלצים לוותר גם על לקוחות טריפל אי של הבנק, מה שבעבר לא היינו רואים.

אסור להתכחש למציאות
אנחנו בתקופה של עליית מחירים חריגה ונדמה כאילו העולם נמצא בסחרחורת, שיתוק הכלכלה העולמית
שחווינו בקורונה התפוצץ כמו בלון ואת מקומו ממלאת אינפלציה אחוזת טירוף שלא משאירה דבר מאחוריה,
כשהרבה מהדרך עדיין לפנינו.
גם שר האוצר לא טמן ידו בצלחת החד פעמית והטיל את כובד משקלו על מנת לקרר את ההתחממות
הגלובלית,
לדאוג לילד החרדי שלא ישתה הרבה פטל ובנזין, ולעצור את עליית מחירי הדיור בדרכו -העלאת
המיסים.
וכמו שאומרים 'זה מה שהיה חסר לנו' הגיעה המלחמה באוקראינה והרסה את מעט היציבות שעוד
נותרה כאן.

נתחיל להרגיש את זה בכיס
אין ספק שלאור כל זאת המשפחה הישראלית תתקשה יותר ויותר לקנות נכס משלה,
כשמהצד השני דווקא זוכי 'דירה בהנחה' יעשו פיס ,
ולמרות הצהרות משרד השיכון שכאמור קיימת הגבלה על גובה ההנחה,
נראה דירות בהנחה של מליון ₪ ויותר ממחיר השוק,
משום שחלקם מגיעות מעודפים של מחיר למשתכן,
כלומר קרקעות שהקבלנים זכו בהם לפני שנים ותומחרו בהתאמה,
למרות שמאז המחירים עלו מאוד.

יותר ממה שחשבתם
הזכיה האמיתית בהגרלות מהסוג הזה מעבר למחיר המופחת,
היא האופציה לקבל משכנתא גבוהה וטובה יותר ממשכנתא רגילה.
רבים מהנמנעים מרכישת הדירה עושים זאת מהסיבה שאין להם יכולת לגייס את
ההון העצמי הדרוש,
שהיום עומד על פי נהלי בנק ישראל על %25 ממחיר הדירה.
ב'דירה בהנחה' מלבד זאת שהיא זולה,
יותר ניתן לקבל משכנתא גבוהה יותר ולעיתים אפשר להגיע עם פחות מ%10 הון עצמי,
ולקבל הטבות נוספות במשכנתא.
כאן זאת כבר לא דירה בהנחה, זאת דירה בחינם.

הכותב הוא אריאל רוטשטיין יועץ משכנתאות ומנכ"ל
חברת משכנתא 24 המתמחה במימון נכסים ודירות למגזר
החרדי. למידע נוסף עבור משקיעים וזוגות צעירים תוכלו
לבקר באתר שלנו, חפשו בגוגל משכנתא 24 או כאן בקישור
il.co.24m://https